L’école, enjeu caché des bulles immobilières

Julian Delasantellis

Julian Delasantellis propose une intéressante lecture de l’histoire de la bulle immobilière américaine à travers celle de la sociologie des USA. S’appuyant sur les travaux de Mme Warren, une universitaire aujourd’hui chargée de la supervision du plan Paulson qui a étudié l’endettement des ménages, il identifie la carte scolaire comme étant l’un des facteurs déterminant de cette fuite en avant qui a poussé les familles à consacrer un budget toujours plus important au logement - dépassant parfois les 50% des revenus - pour assurer à leurs enfants l’accès à une école de qualité, sur fond de tensions raciales. Il cite en exemple un quartier de Philadelphie où, après la création d’une école bien dotée en financement, les maisons du voisinage ont vu leur prix multiplié par trois. Les américains, qui ont été les victimes de leur esprit « cow boy », selon ses propres termes, toujours prêts à aller s’inventer une nouvelle frontière - en l’occurrence au delà de la dernière sortie d’autoroute - auraient été mieux avisés, juge-t-il, de ne pas s’engager dans cette course à la ségrégation par l’argent qui les a épuisé financièrement en les contraignant à s’endetter au delà de leurs capacités. La situation française est certes différente, mais cette leçon n’en mérite pas moins d’être entendue, les mêmes facteurs étant à l’oeuvre ici. Le cas des quelques parents fortunés qui font l’acquisition d’un studio dans le cinquième arrondissement pour s’assurer une inscription à Henri IV illustre à l’extrême une stratégie de contournement et de différentiation qui est généralisée. Avec pour résultat un transfert vers la pierre de ressources qui seraient plus utilement employées à l’éducation, et l’éviction des célibataires, des jeunes ménages et des classes moyennes situées au bas de l’échelle. Autre accomplissement de l’allocation optimum de la main invisible, sans doute.

Les travaux d’Elizabeth Warren, qui enseigne le droit à Harvard et est aujourd’hui présidente du groupe chargé de la supervision du Programme de Soutien aux Actifs Douteux (TARP), permettent de comprendre aisément les causes de la crise financière.

Au début de cette décennie, Mme Warren s’est fait connaître par la publication de remarquables études portant sur les facteurs qui acculent les familles américaines à la faillite. Après une analyse approfondie des volumineux fichiers de données que l’administration américaine maintient sur les habitudes de consommation des ménages, les clichés habituels sur les dépenses excessives pour les vêtements, les voitures, les appareils électroménagers, les vacances snobs, sont invalidés.

Dans un article publié en 2005 par la Boston Review, co-écrit avec sa fille Amelia Warren Tyagi, elle écrvait :

Il n’y a aucune preuve d’une « épidémie » de dépenses excessives - et certainement rien qui pourrait expliquer une augmentation de 255% des saisies immobilières, une augmentation de 430% des faillites, et une augmentation de 570% des crédits de carte bancaires. Un nombre croissant de familles se trouvent prises dans de terribles difficultés financières, mais, malgré les accusations, ce n’est pas leur frivolité qu’il faut blâmer.

Les Américains ne sont pas écrasés sous les charges du financement de leurs dépenses somptuaires, mais bien de leurs besoins immédiats.

Il y a une génération de cela, une famille disposant d’un seul revenu consacrait environ 54% de celui-ci à l’essentiel - logement, assurance santé, transport et impôts, elle dédiait donc environ la moitié de ses ressources aux dépenses de base, qui doivent être assumées même si quelqu’un tombe malade ou perd son emploi. Aujourd’hui, les dépenses de base, y compris les services de garde d’enfants qui permettent aux deux parents de travailler, représentent 75% du revenu total de la famille.

Et quelles sont donc ces dépenses de base qui coûtent désormais si cher aux américains ? Le premier poste est bien sûr celui des soins. Avec près de 50 millions de personnes dépourvues d’assurance maladie, désormais pour cette population tous les frais médicaux pouvant être entraînés par une affection plus grave que ce qui relève du médecin de famille à l’ancienne se traduisent par des privations.

Aussi, au lieu de diviser de façon binaire le pays en deux catégories assurés / non assurés, Mme Warren propose d’introduire une nouvelle catégorie - les mal assurés. Ceux dont l’assurance maladie ne permet pas de faire face à un problème très grave, laissant alors la famille sans défense contre les frais requis par les soins médicaux si onéreux en Amérique.

Mais, selon Warren et Tyagi, la principale dépense concerne désormais le logement, en particulier dans le cas de l’accession à la propriété.

En une génération, le nombre moyen de pièces par habitation a augmenté de 7%, tandis que le montant moyen des emprunts immobiliers augmentait de 69% - alors que dans le même temps, le coût d’autres postes budgétaires des ménages baissait. L’impact de la hausse des emprunts immobiliers a été énorme. La proportion de familles qui sont appauvries à cause de leur logement - consacrant plus de 35% de leurs revenus au logement - a quadruplé en une seule génération. Aujourd’hui, il faut souvent deux revenus pour financer un prêt hypothécaire. Un agent de police ou un professeur d’école primaire gagnant un salaire moyen ne peuvent se permettre la charge d’un emprunt pour une maison au prix médian dans les deux tiers des concentrations urbaines du pays.

Si ce ne sont pas toutes ces McMansions qui sont responsable de la hausse des prix de l’immobilier (et, bien sûr, par extension, des emprunts) qu’est-ce donc ?

Quand une famille achète une maison, elle acquiert bien plus qu’un abri contre les intempéries. Elle achète également un système scolaire public. Tout le monde a entendu des reportages sur ces enfants qui ne savent pas lire, les salles de classe dépourvues de livres, les trafiquants de drogue et la violence des gangs dans les couloirs de l’école. Les écoles à la dérive imposent un « coût » énorme aux enfants qui sont forcés de s’y rendre, mais elles imposent également un coût énorme pour ceux qui ne le font pas. Entretenez-vous avec des parents de la classe moyenne dans n’importe quelle zone métropolitaine importante, et ils vous diront le temps, l’argent et les efforts qu’ils consacrent à rechercher une place dans une école décente. Dans certains cas, le récit portera sur la difficulté d’utiliser le système. Dans d’autres cas, il s’agira de quitter complètement le système scolaire public en optant, comme de plus en plus de parents de la classe moyenne l’ont fait, pour un établissement privé, religieux, ou bien l’enseignement à domicile. Mais les écoles privées et les contournements du système ne sont la solution que pour une minorité de familles. Pour la plupart des parents de la classe moyenne, veiller à ce que leurs enfants reçoivent une éducation décente se traduit par l’achat d’une maison dans les quelques endroits pourvus d’établissements scolaires réputés... En 1999, une étude menée dans la banlieue de Boston a montré que deux maisons distantes de moins d’un kilomètre, semblables presqu’en tout, se voyaient attribuer des prix sensiblement différents si elles étaient situées dans des zones scolaires du primaire différentes. Les écoles qui obtenaient des résultats tout juste supérieurs de 5% sur les tests de mathématique et de lecture par rapport aux autres écoles du secteur induisaient un surcoût de près de 4000 dollars sur les maisons situées à proximité...

Prenons l’exemple de « Cité Universitaire » ce quartier situé à l’ouest de Philadelphie à proximité de l’Université de Pennsylvanie. Voulant améliorer la situation, l’université a engagé des fonds pour la construction d’une nouvelle école primaire. Résultat ? Lors de l’annonce de ce projet, en 1998, la valeur médiane des maisons alentour était inférieure à 60 000 dollars. Cinq ans plus tard, selon le Philadelphia Inquirer, pour « les maisons à l’intérieur des limites [de la carte scolaire] le prix atteignait environ 200 000 dollars, même si elles avaient besoin d’être entièrement rénovées ». Le quartier est resté par ailleurs à peu près le même : même distance pour se rendre au travail, même distance des autoroutes, mêmes vieilles maisons. Et pourtant, en cinq ans, les familles ont été prêtes à payer plus du triple pour une maison, uniquement pour pouvoir envoyer leurs enfants dans une meilleure école primaire publique ...

Ce phénomène n’est pas nouveau, mais la pression s’est considérablement intensifiée. Au début des années 1970, non seulement la plupart des Américains pensaient que les écoles publiques fonctionnaient raisonnablement bien, mais une importante majorité des adultes estimaient que l’éducation publique dispensée s’était effectivement améliorée depuis l’époque de leur enfance. Aujourd’hui, seule une petite minorité des Américains partagent cette vision optimiste. La majorité estime que les écoles sont bien pires.

Ah ! C’est cela !

Si vous n’êtes pas américain et ne pouvez pas lire entre les lignes, ce que Warren et Tyagi ont écrit, c’est que l’Amérique blanche avec des enfants s’est engouffrée d’elle-même dans une frénétique surenchère pour obtenir des places pour ses enfants dans les écoles à prédominance blanche. Comme dans la grande majorité des cas les enfants vont à l’école dans la communauté dans laquelle ils vivent, cela signifie que la hausse des prix de l’immobilier américain, selon Mme Warren, est due à la concurrence pour entrer dans des salles de classe où une écrasante majorité est blanche.

Mme Warren précise rapidement que cela ne signifie pas que tout ceux qui sortent d’une école blanche soient destinés à entrer à Harvard, et ceux d’une école noire à la prison de Saint-Quentin. Il existe des écoles extraordinaires où la majorité est noire, tout comme il existe des écoles médiocres dont la majorité des élèves sont blancs. Cela signifie simplement que les parents de l’Amérique blanche (et un nombre beaucoup plus restreint de parents noirs disposant de revenus supérieurs) jouent sur les probabilités. Ils observent que l’évolution de la race et / ou du caractère ethnique de leur voisinage ne sont pas à leur goût et n’attendent pas de voir si cela se traduira par l’une de ces rares écoles excellentes, ou bien par l’un de ces nombreux établissements qui échouent avec leurs élèves et leurs communautés.

Comment cette situation est-elle apparue ? L’éducation a toujours été financée au niveau local en Amérique, par l’impôt foncier. Cela signifie que les riches ont toujours été en mesure de financer une éducation de meilleure qualité, avec de nouveaux laboratoires de biologie ou des ordinateurs plus rapides, et ce beaucoup plus facilement que les communautés pauvres.

L’administration du président Lyndon B Johnson’s à l’époque de la « Great Society » a tenté d’équilibrer le financement de l’éducation pour les riches et les pauvres. Ces efforts ont été réduits à néant par le fervent combat contre l’impôt mené lors de la révolution de Ronald Reagan, et n’ont jamais été réellement ressuscité depuis. En 1974 à l’occasion d’une décision de la Cour suprême [1], les juges ont confirmé le caractère sacré de la carte scolaire séparant les banlieues blanches des quartiers noirs situés au coeur des villes, en interdisant le transport scolaire obligatoire, tout comme le partage des ressources de financement scolaire entre les quartiers riches et pauvres qui visaient à réaliser l’intégration raciale.

Lorsque les familles et la communauté noire se sont désintégrées en un amalgame d’illégitimité et de criminalité durant les années 1970, les parents blancs ont été laissés à eux-mêmes. Ils ont dû trouver un moyen pour obtenir que leurs enfants accèdent aux meilleures écoles et voisinages. La première solution a consisté à utiliser toutes les énergies disponibles. Selon Warren et Tyagi :

Le revenu familial a augmenté ... parce que des millions de mères ont décidé d’entrer sur le marché du travail. En quelques décennies, le changement a été révolutionnaire. Aussi récemment qu’en 1976, une mère de famille mariée avait deux fois plus de probabilité de rester à la maison avec ses enfants que de travailler à plein temps. En 2000, cette probabilité a été divisée par deux. Aujourd’hui, les mères retournent au travail beaucoup plus tôt après la naissance de leurs enfants. La probabilité de voir la mère d’un nourrisson de trois mois travailler était en 2001 supérieure à celle d’une mère d’un enfant de cinq ans dans les années 1960. En 1965, seulement 21% des femmes actives reprenaient leur emploi dans les six mois suivant la naissance de leur premier enfant. Aujourd’hui, ce chiffre est supérieur à 70%.

Mais, à l’image de la course aux armements, à terme toutes les femmes étant au travail, plus aucune famille n’obtenait un avantage concurrentiel décisif en raison du travail féminin lors des « enchères » pour une maison située dans une communauté jugée désirable. Une nouvelle source de munitions pour mener cette guerre d’enchères devait être trouvée. Elle a bien évidemment été fournie par le biais de l’effet de levier de l’endettement.

L’ancienne norme selon laquelle les familles ne devraient ne pas consacrer plus de 25% de leurs revenus mensuels au remboursement des prêts immobiliers et autres frais liés au logement a été abandonnée dès le début. Au sommet du boom immobilier en 2006, les familles dépensant 50% ou plus de leur revenu mensuel pour leurs prêts immobiliers n’étaient pas rares.

Quand la tirelire que représentait la maison avait été vidée [2], restait toujours le recours au « plastique » des cartes de crédit. Selon Warren et Tyagi :

Voilà une génération, la famille typique devait environ 5% de son revenu annuel au titre de dettes souscrites pour la consommation - c’est à dire des dettes non hypothécaires, telles que les prêts-auto et les lignes de crédit des cartes bancaires. Aujourd’hui, ces dettes représentent plus d’un tiers du total des revenus annuels.

C’est ainsi qu’a été atteint en 2006 le ratio extraordinaire de 360% pour le total de la dette publique et privée par rapport au PIB. Ce chiffre avait été relativement stable, situé entre 140 et 180% de 1940 à 1985. Ensuite (probablement au moment où la dernière femme est entrée sur le marché du travail), il a commencé son ascension fulgurante, quand les familles américaines se frayaient un chemin à l’aide d’épées en plastique (pourvues de bandes magnétiques au verso) pour que leurs enfants soient inscrits dans les écoles de la banlieue la plus désirable.

Puis, il y a deux ans de cela, les flux monétaires se sont taris, la liquidation de tous ces crédits et de toute ces dettes s’est amorcée. Et tout le processus s’est inversé, au moment même où de nombreux parents avaient encore l’espoir de pouvoir hypothéquer leur maison et / ou d’utiliser le plastique dernière fois pour financer l’éducation des jeunes dans le bon collège privé.

C’est là l’explication la plus simple de la crise financière - l’argent requis pour maintenir debout cette pyramide de dettes toujours croissantes et créer des banlieues toujours et plus éloignés avait disparu.

Portant un regard rétrospectif sur l’ensemble de cette histoire, il semble qu’il aurait mieux valu que durant les années 1970 les parents, au lieu de faire leurs cartons et de se ruer vers les nouvelles banlieues, soient restés sur place et se soient battus pour améliorer le sort des communautés. Oui, les choses auraient certainement pu se dérouler mieux et plus aisément si les américains n’entretenaient pas cet esprit de cow-boys épris de liberté et d’indépendance sourcilleuse qui les a lancé à la conquête des terrains situés au-delà de la dernière autoroute circulaire.

[1] Milliken Bradley vs US
[2] Les propriétaires américains pouvaient très facilement obtenir des lignes de crédit (HELOC, home equity line of credit) en hypothéquant leur bien (ndlr)
ControInfo - 07.05.09